Eigentümer - bringen Sie Ihre Immobilie wieder zum Leben!

Kennen Sie das Prinzip der sozialen Mietverwaltung (GLS)? Jede Stiftung, gemeinnützige Vereinigung und Gesellschaft mit gesellschaftlicher Wirkung, deren Gesellschaftszweck die Förderung des Wohnungswesens ist, bzw. jede Gemeinde, jeder Gemeindeverband sowie öffentliche Bauträger können mit dem Ministerium für Wohnungswesen und Raumordnung eine Vereinbarung über die Zusammenarbeit unterzeichnen. Danach vermieten sie Wohnungen von privaten Eigentümern, um sie Personen mit Wohnraumproblemen (häufig Haushalte mit niedrigem Einkommen) zur Verfügung zu stellen.

Vom Eigentümer über die Vertragsorganisation bis zum Bewohner funktioniert die soziale Mietverwaltung nach einfachen und effizienten Vorgehensweisen:

• Der Eigentümer, der seine Immobilie vermieten möchte, setzt sich mit dem Vertragspartner seiner Wahl in Verbindung. Dieser bietet an, die Immobilie unter dem Marktpreis zu vermieten und im Gegenzug eine Reihe interessanter Vorteile zu bieten.
• Der Eigentümer und der konventionierte Träger schließen den Mietvertrag ab. Danach besteht die Aufgabe des Mieters darin, einen Bewohner nach verschiedenen Kriterien auszuwählen.
• Der Partner erfüllt seine Pflichten als Mieter und kümmert sich um die Betreuung mit dem Bewohner sowie um kleinere Instandhaltungsarbeiten an der Immobilie.

Was sind die Vorteile für mich als Eigentümer? 

• Ich habe eine garantierte Miete: Wenn ich den Mietvertrag mit einem Vertragspartner abschließe, ist die Zahlung der Miete ohne Verschulden jeden Monat garantiert, auch bei Nichtbelegung
• Ich profitiere von einer Steuerbefreiung: Derzeit erhalte ich als Eigentümer eine Steuerbefreiung von 75% auf die Nettomieteinnahmen (réforme fiscale 2017 - Art. 115/22a L.I.R.); noch besser: Mittelfristig wird der Satz von 75% auf 90% angehoben. Das bedeutet, dass 90% der Miete steuerfrei sein wird!
• Der Nutzer meiner Immobilie wird gut betreut: Der Nutzer der Immobilie wird von einem Team von Fachleuten aus dem sozialen Bereich betreut, das ihn während der gesamten Vertragsdauer begleitet und bei Bedarf eingreift
• meine Immobilie bleibt für mich und meine Familie verfügbar: Im Falle eines persönlichen Bedarfs kann ich meine Immobilie schnell wieder in Besitz nehmen. Die Bewohner Ihrer Immobilie werden durch den Partner umgesiedelt
• die Instandhaltung meiner Immobilie ist garantiert: Die Vertragspartner verfügen über technische Teams, die die Kontrolle und Instandhaltung meiner Immobilie sicherstellen

Nehmen Sie jetzt Kontakt mit einem Vertragspartner auf! Finden Sie die vollständige Liste auf: www.logement.lu/gls

Seit 2011 kann jedes Einfamilienhaus eine integrierte Wohnung enthalten, die entweder bei der ursprünglichen Planung eines Hauses vorgesehen werden muss oder nachträglich umgebaut werden kann.

Das Einfamilienhaus kann daher leicht in ein Haus mit zwei Wohneinheiten umgewandelt werden. Für die Einliegerwohnung muss eine Baugenehmigung vorliegen und sie darf nicht separat verkauft werden.

Außerdem muss die integrierte Wohnung flächenmäßig der Hauptwohnung untergeordnet sein und über eine eigene Eingangstür verfügen, die entweder von außen oder von einem gemeinschaftlichen Raum aus zugänglich ist.

Die integrierte Wohnung ermöglicht es dem Eigentümer, über ein Einfamilienhaus zu verfügen, das je nach der Zusammensetzung des Haushalts oder der gewählten Lebensweise modulierbar ist. Die integrierte Wohnung als Investitionsgut, das bei einer Änderung der Lebenssituation Sicherheit bieten kann. Die Unterstützung der Eltern oder Großeltern bei der Kinderbetreuung oder die Bereitstellung für Kinder im Teenageralter kann ein großer Vorteil sein. Außerdem kann die Einliegerwohnung auch als Investitionsgut betrachtet werden, das als Mietwohnung dient und so ein zusätzliches Einkommen generiert.

Das Einfamilienhaus kann daher leicht in ein Zweifamilienhaus umgewandelt werden. Die einzige Einschränkung besteht darin, dass die integrierte Wohnung nicht separat verkauft werden kann.

Es wird eine einkommensunabhängige Prämie für die Schaffung einer integrierten Wohnung in Höhe von 10.000 € eingeführt. Der Eigentümer, der die Prämie beantragt, muss nach Abschluss der Bauarbeiten in einer der beiden Wohneinheiten wohnen. Die Prämie wird für alle integrierten Wohnungen, die bis Ende 2026 fertiggestellt werden, auf 20.000 € erhöht (article 31 de la loi modifiée du 7 août 2023 relative aux aides au logement).

Auf der Internetseite luxembourg.public.lu finden Sie eine Liste mit sämtlichen Wohnungsbeihilfen.

Befreiung von der Besteuerung von Kapitalgewinnen und Gewinnen auf veräußerte Immobilien

Spekulationsgewinne und Veräußerungsgewinne sind von der Einkommensteuer befreit, wenn sie von natürlichen Personen auf Immobilien erzielt werden, die an den Staat, die Gemeinden und die Gemeindeverbände veräußert werden, mit Ausnahme von Grundstücken, die dem Vorkaufsrecht unterliegen (article 29 de la loi du 22 octobre 2008 portant modification de la loi modifiée du 30 juillet 2002 déterminant différentes mesures fiscales destinées à encourager la mise sur le marché et l’acquisition de terrains à bâtir et immeubles d’habitation).

Jeder Eigentümer eines Grundstücks oder eines Wohnhauses, der sein Eigentum an den Staat oder eine Gemeinde verkaufen möchte, ist von der Besteuerung des Wertzuwachses befreit.

Vorkaufsrecht

Das Gesetz vom 22. Oktober 2008 (sog. ,,Pacte Logement") in der durch das Gesetz vom 3. März 2017 (sog. ,,Loi Omnibus") geänderten Fassung eröffnet unter bestimmten Bedingungen Vorkaufsrechte zugunsten der Gemeinden und/oder des Staates (öffentliche Bauträger) beim Verkauf jeder unbebauten Parzelle, die sich in den im allgemeinen Bebauungsplan (PAG) der Gemeinde angegebenen städtischen oder zur städtischen Nutzung vorgesehenen Zonen befindet, Die Grundstücke müssen ganz oder teilweise in einem Streifen von 100 Metern entlang der Grenze des bebauten oder zur Bebauung vorgesehenen Gebiets liegen und außerhalb dieser Gebiete liegen.

So muss der Notar, bevor er einen Kaufvertrag abschließen kann, prüfen, ob es ein solches Vorkaufsrecht gibt.

Das Vorkaufsrecht kann nur für den Bau von Wohnungen ausgeübt werden, die unter die Bestimmungen des Gesetzes vom 7. August 2023 über erschwinglichen Wohnraum fallen, oder für die Durchführung von Infrastrukturarbeiten oder kollektiven Einrichtungen.

Grund- und Spekulationssteuer

Die derzeitige Grundsteuer in Luxemburg, die aus den 1930er Jahren stammt, entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen, da sie den tatsächlichen Wert der betroffenen Grundstücke nicht mehr berücksichtigt. Der Koalitionsvertrag von 2023 sieht vor, dass die Reform der Grundsteuer, die Einführung einer nationalen Steuer auf nicht bewohnten Wohnraum und die Mobilisierung von Grundstücken so schnell wie möglich umgesetzt werden sollen.

Es handelt sich dabei um:

• die Beseitigung der durch die derzeitige Grundsteuer erzeugten Ungleichheiten;
• die Schaffung eines neuen Modells zur Bewertung von Grundstücken, mit dem deren Wert für eine objektive, transparente und gerechte Besteuerung festgelegt werden kann;
• die Bekämpfung der Wohnungsnot durch Anreize für Eigentümer, ihre Grundstücke zu mobilisieren und ihre bestehenden Wohnungen auf dem Mietmarkt zur Verfügung zu stellen.

Die Höhe der Grundsteuer beruht auf dem inhärenten Wert des Bodens, der weitgehend durch das Baupotenzial entsprechend der Einstufung in den Generalbebauungsplänen (PAG) bedingt ist. Der Staat hat einen Simulator eingerichtet, mit dem die so neu bewertete Grundsteuer berechnet werden kann, den IFON-Similateur.

Die Steuer auf die Mobilisierung von Grundstücken soll einen Anreiz für die tatsächliche Errichtung von Gebäuden auf den Grundstücken schaffen, die zur Urbanisierung vorgesehen sind. Andernfalls wird die Mobilisierungssteuer fällig.

Schließlich zielt die Steuer auf die Nichtnutzung von Wohnraum auf die Besteuerung von Gebäuden ab, die zu Wohnzwecken gebaut wurden und leer stehen.